Indemo – inwestowanie w przecenione, niespłacone kredyty hipoteczne z Hiszpanii. To nie P2P lending, a Polski nie obejmuje żaden nadzór

Przecenione niespłacone kredyty hipoteczne – Indemo pozwala w nie inwestować. Hipoteki z Hiszpanii jako ciekawa forma alternatywnego inwestowania (nie P2P lending).

Minimalny okres inwestycji od 24 miesięcy. Nie ma tu przycisku KUP/SPRZEDAJ jak na giełdzie akcji (i tym podobne), natomiast jest deklarowane 15,1%. Zawsze przy alternatywnych inwestycjach – ale to dosłownie zawsze – mamy jakieś czerwone flagi. Polacy mogą korzystać, ale nie mamy tu nadzoru żadnego KNF. Jest nadzór w dziesiątkach innych krajów (głównie w UE), ale nie w Polsce.

Kredyty hipoteczne – nie P2P lending

Nieczęsto spotykamy się z czymś takim jak handel wierzytelnościami z niespłaconych kredytów hipotecznych. W Hiszpanii akurat jest. Indemo bryluje w rankingach i zestawieniach platform inwestycyjnych typu P2P, ale tu jest zgoła inaczej.

Różnica jest prosta – w zwykłym P2P pożyczasz komuś, kto na bieżąco spłaca. Tutaj kupujesz dług, którego spłacanie już się skończyło – dłużnik przestał płacić, bank pozbywa się takiego kredytu z dyskontem, średnio 57% poniżej wartości nieruchomości (dokładny opis mechanizmu jest na stronie produktowej: https://www.indemo.eu/product), a wyspecjalizowana firma windykacyjna w Hiszpanii bierze sprawę do ręki. Indemo pakuje to w papier wartościowy (Note) i sprzedaje kawałkami – Tobie, mnie, każdemu od 10 euro w górę.

Zwrotu nie dostajesz w ratach. Dostajesz go raz, kiedy sprawa się skończy – a kończy się na trzy sposoby:

1. dłużnik ugina się i spłaca dobrowolnie
2. komornik sprzedaje nieruchomość na licytacji
3. albo cały dług leci dalej do innego inwestora instytucjonalnego

Indemo do tego prowadzi 24-etapowy tracker – można sobie śledzić, na którym dokładnie etapie sądowym jest sprawa, aktualizowany raz w miesiącu na podstawie raportów hiszpańskiego partnera windykacyjnego. Fajna zabawa, jeśli lubisz obserwować cudze procesy sądowe (to z przekąsem). Nie zmienia to jednak najważniejszego: nie wiesz z góry, kiedy zobaczysz pieniądze z powrotem.

Średnio to 13,6 miesiąca – tyle wynika z niezależnej analizy portalu p2pempire.com dla już zakończonych spraw, cała analiza jest pod adresem: https://p2pempire.com/en/review/indemo (po angielsku).

Bywa jednak różnie – w gorszym scenariuszu proces ciągnie się nawet pięć lat, jak wynika z tej samej analizy. Stąd te 24 miesiące minimum z początku tekstu. Rynek wtórny na razie nie istnieje – ale to jedyna liczba w tym tekście, która zdążyła się zmienić w trakcie pisania: 30 lipca 2026 Indemo dostało od łotewskiego nadzoru formalną zgodę na jego uruchomienie, z planowanym startem jesienią 2026 (informacja pochodzi z tej samej analizy p2pempire.com). W chwili publikacji tego tekstu rynku wtórnego jednak wciąż nie ma, więc zakładałbym, że pieniądze są zamrożone na cały okres, dopóki się nie pojawi.

10 euro, zero opłat i spółka celowa, która akurat ma sens

Wejście od 10 euro. Zero opłat za inwestowanie, wpłaty czy wypłatę – to w tej branży standard, nie żaden wyróżnik, więc bym się tym specjalnie nie ekscytował.

Ciekawsze jest to, jak poukładana jest sama struktura spółki. Same Notes emituje osobny podmiot – Indemo SPV Issuer No1 SIA – a nie Indemo SIA, czyli ta z licencją (obie spółki i ich sprawozdania są wymienione na stronie: https://www.indemo.eu/financial-reports).

To całkiem sensowne: gdyby coś poszło nie tak z operacyjną spółką, aktywa inwestorów teoretycznie nie powinny wpaść w tę samą dziurę. Od lipca 2025 doszedł trzeci podmiot w tej samej grupie – Indemo Finance SIA – który udziela pożyczek profesjonalnym firmom windykacyjnym, refinansując przejęte długi hipoteczne w Hiszpanii; jego pierwsze sprawozdanie (za 2025 rok) jest już opublikowane na tej samej stronie.

Papiery są zarejestrowane w Nasdaq CSD, prawdziwym, licencjonowanym centralnym depozycie papierów wartościowych działającym w Estonii, na Łotwie, Litwie i w Islandii – nie w jakimś wewnętrznym Excelu samej platformy, co można sprawdzić pod adresem: https://nasdaqcsd.com/statistics/estonia/en/issuer/23000

To akurat sprawdza się łatwo z zewnątrz, więc sprawdziłem:

i wypada na plus.

Rejestry

Licencję Indemo SIA (nr 06.06.08.824/547, z 15 listopada 2022) przyznał i nadzoruje Latvijas Banka, bank centralny Łotwy. Sprawdziłem to bezpośrednio w rejestrze podmiotów nadzorowanych, nie na słowo samej platformy.

Zgadza się – licencja jest, i to prawdziwa, co można potwierdzić w oficjalnym rejestrze pod adresem: https://www.bank.lv/finansu-tirgus-dalibnieku-registrs/tirgus-dalibnieki/indemo-sia (ten sam wpis, z identycznym wykazem krajów, widać też pod anglojęzycznym adresem https://www.bank.lv/en/financial-market-participant-register/market-participants/indemo-sia).

Ten rejestr pokazuje też listę krajów, do których Indemo notyfikowało, czyli formalnie zgłosiło, swoje usługi w ramach unijnego paszportu MiFID II. I tu zrobiło się ciekawiej, niż się spodziewałem. Sama strona Indemo (https://www.indemo.eu/product) chwali się autoryzacją w 29 krajach UE. Oficjalny rejestr łotewskiego nadzoru, ten sam co wyżej, potwierdza wyraźnie mniej: dwanaście krajów – Austrię, Belgię, Czechy, Estonię, Francję, Niemcy, Włochy, Litwę, Luksemburg, Holandię, Portugalię i Hiszpanię. To różnica siedemnastu krajów między tym, czym platforma chwali się na własnej stronie, a tym, co realnie potwierdza nadzorca.

Zastrzeżenie do powyższego: Latvijas Banka prowadzi dane o notyfikacjach Indemo w więcej niż jednym miejscu online. Sama platforma w stopce swojej strony linkuje do innego, osobnego systemu tego samego nadzorcy (uzraudziba.bank.lv), gdzie przy tej samej licencji widnieje znacznie dłuższa lista – bliższa 28 krajom niż 12. Który system jest „bardziej aktualny”, trudno jednoznacznie rozstrzygnąć z zewnątrz, bo obie strony są oficjalnymi końcówkami Latvijas Banka i obie działają na dziś. Dla sedna tego artykułu nie ma to jednak większego znaczenia: Polski nie ma na żadnej z tych list, więc konkluzja o braku notyfikacji do KNF trzyma się niezależnie od tego, którą wersję rejestru sprawdzisz. Dokładna liczba „brakujących” krajów (siedemnaście czy raczej jeden) zależy jednak od tego, w który system nadzorcy akurat trafisz.

Niezależnie jednak od tego, którą z tych list weźmiemy pod uwagę: Polski nie ma na żadnej z nich.

Sprawdziłem to jeszcze raz w rejestrze litewskiego banku centralnego – Indemo rzeczywiście tam figuruje, w kategorii zagranicznych firm inwestycyjnych świadczących usługi na Litwie bez oddziału, co widać pod adresem: https://www.lb.lt/en/sfi-financial-market-participants/indemo-sia (strona się wykrzacza w tym momencie, nie ładuje stylów css i grafik). Więc to nie jest tak, że spółka nigdzie nic nie zgłasza. Zgłasza, tylko nie do KNF. Polskiej wersji strony też nie ma (jest niemiecka, angielska, hiszpańska, francuska, łotewska, litewska) – oferta po prostu nie jest kierowana do Polski.

I tu ciekawostka, która chyba najlepiej pokazuje skalę tej różnicy: w Polsce nawet najmniejsza chwilówka na 300 złotych musi się najpierw wpisać do Rejestru Instytucji Pożyczkowych prowadzonego przez KNF, zanim w ogóle zacznie komukolwiek pożyczać pieniądze a zasady tego rejestru opisane są pod adresem: https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/procesy_licencyjne/instytucje_pozyczkowe, a złamanie tego obowiązku grozi grzywną, a nawet więzieniem. A tu mówimy o platformie, przez którą przewinęło się już 35,6 miliona euro:

a żadnego wpisu do KNF nie ma, bo formalnie być nie musi – Polski to po prostu nie dotyczy.

Co to oznacza dla polskiego inwestora w praktyce? Formalnie – nic, co blokowałoby założenie konta. Zarejestrujesz się i wpłacisz pieniądze tak samo jak obywatel dowolnego innego kraju UE. Robisz to jednak bez lokalnego nadzoru dedykowanego akurat naszemu rynkowi – KNF nic tu nie sprawdza, bo Indemo nie zgłosiło mu takiej działalności. Czy to problem prawny? Nie jestem prawnikiem, nie będę zgadywał – to pytanie do kogoś, kto się tym zajmuje zawodowo. Ale to fakt, który warto znać przed wpłatą, nie po.

Sprawdziłem też Listę ostrzeżeń publicznych KNF – Indemo się na niej nie pojawia (stan na początek sierpnia 2026), a każdy może to sam zweryfikować pod adresem: https://www.knf.gov.pl/dla_konsumenta/ostrzezenia_publiczne. To niczego nie przesądza w drugą stronę: skoro KNF tu formalnie nie nadzoruje a oferta nie jest kierowana do Polaków, to i nie miałby skąd wiedzieć, gdyby coś było nie tak.

Raport finansowy

Ściągnąłem audytowane sprawozdanie Indemo SIA za 2025 rok:
https://back-blog.indemo.eu/download/98
(lista wszystkich sprawozdań od 2022 roku jest pod adresem: https://www.indemo.eu/financial-reports) Audytor to Crowe DNW (strona www: https://www.crowe.com/ee/en-us/services/audit), część sieci Crowe Global, czyli realna firma audytorska, nie jakiś nieznany podmiot spod adresu skrzynki pocztowej. Kilka liczb wartych odnotowania, tylko to, co faktycznie tam jest, bez doszacowywania.

Przychody z prowizji: 1 019 364 euro w 2025 roku wobec 385 989 euro rok wcześniej – ponad dwa razy więcej. Strata netto: 691 063 euro, niemal identyczna jak w 2024 (682 100 euro). Czyli przychody rosną dużo szybciej niż strata, co samo w sobie jest niezłym sygnałem, choć spółka wciąż jest głęboko pod kreską. Skumulowana strata od startu to już 1,71 mln euro, sfinansowana kolejnymi zastrzykami kapitału od akcjonariuszy – 799 tys. euro w 2025, 756 tys. euro rok wcześniej. Wszystkie te liczby są w tym samym sprawozdaniu linkowanym wyżej.

Kapitały własne mimo strat wypadają nieźle na tle wymogów regulacyjnych – 160% wymaganego minimum na koniec 2025 roku. Środki klientów (22,8 mln euro na koniec roku) prowadzone są księgowo osobno od majątku samej spółki, więc gdyby coś poszło nie tak, teoretycznie nie miesza się tego do jednego kotła.

Cały przychód Indemo z prowizji pochodzi od podmiotu powiązanego – czyli firmy dostarczającej wierzytelności na platformę, a nie od niezależnej strony trzeciej. Sama w sobie taka konstrukcja nie jest niczym złym, to dość typowe w tej branży. Ale oznacza, że wycena i selekcja długów trafiających na platformę nie jest w pełni niezależna od samego Indemo – ten sam biznes decyduje, co sprzeda oraz ile na tym zarobi sama platforma.

Na tle innych platform P2P

Model Discounted Debt Investing jest w Europie rzadkością – większość platform (Mintos, EstateGuru, PeerBerry, Bondora, Profitus) finansuje bieżące pożyczki a nie handluje już niespłaconym długiem. To główna cecha charakterystyczna Indemo i zgadzają się z tym praktycznie wszystkie branżowe blogi inwestycyjne, które sprawdzałem – między innymi https://rethink-p2p.de/en/indemo-review/ i https://marcoschwartz.com/indemo-review/ (po angielsku ale użytkownikom Veryfin to na pewno nie przeszkadza).

Na Trustpilocie Indemo trzyma się poprawnie – ocena bliska 4,0/5 („Great”) przy ponad 200 opiniach:

https://www.trustpilot.com/review/indemo.eu

Dokładna liczba i ocena zmieniają się z tygodnia na tydzień (różne źródła w sierpniu 2026 pokazywały tu wartości od 3,8 do 4,0), więc nie będę udawał większej precyzji, niż faktycznie da się złapać w locie – kierunek jest jednak wyraźnie pozytywny.

Na czeskim forum P2Pforum.cz, gdzie inwestorzy regularnie relacjonują swoje realne wyniki z konkretnych Notes, zwroty ze spłaconych już projektów mieszczą się najczęściej w przedziale kilkunastu do dwudziestu kilku procent rocznie, część nawet wyżej – więc w praktyce spora część inwestorów bije reklamowany cel 15,1%, zamiast go ledwo domykać (wątek: https://www.p2pforum.cz/viewtopic.php?t=983 – oczywiście po Czesku ale każdy umie automatem przetłumaczyć w przeglądarce).

Czerwone flagi

Obiecałem je na początku:

• Brak KNF. Już wiesz dlaczego – dowód wyżej, w sekcji o rejestrach.
• Zero realnej płynności, przynajmniej na razie. Minimum 24 miesiące, średnio 13,6 miesiąca do spłaty, czasem nawet pięć lat. Rynek wtórny dostał zgodę nadzoru pod koniec lipca 2026, start planowany na jesień – ale w chwili pisania tego tekstu jeszcze go nie ma.
• Brak zapasowego serwisera długu. Całą windykacją po stronie hiszpańskiej zajmuje się jeden podmiot, Tauris Iberica. Niezależna analiza p2pempire.com nazywa to największym pojedynczym ryzykiem operacyjnym całej platformy – gdyby ten jeden partner przestał działać, proces odzyskiwania długów nie ma zastępczej ścieżki.
• Reklamowane 15,1% to punkt odniesienia, nie gwarancja – a to, co widzisz w swoim panelu, mocno zależy od tego, na jakim etapie są akurat Twoje pozycje. Zakończone transakcje wypadają realnie nieźle: ostatnia spłata z 31 lipca 2026 dała średnią ważoną 22,36% w skali roku, z wynikami indywidualnymi od 21,81% do 25,16%. Ale portfel z pozycjami wciąż w toku może pokazywać dużo mniej – autor tej samej analizy ma na Indemo własną inwestycję z bieżącym IRR na poziomie 5,24% rocznie, właśnie dlatego że część jego pozycji jeszcze się nie rozliczyła.
• Powiązany dostawca długu. Patrz wyżej, sekcja o raporcie finansowym – to wynika z not do sprawozdania Indemo SIA.
• Spółka wciąż na minusie. 1,71 mln euro skumulowanej straty, choć akurat kapitałowo trzyma się nieźle. Też z tego samego sprawozdania.

/// Wpisy o P2P lending i innych podobnych i mniej podobnych tudzież alternatywnych inwestycjach opartych na kredytach, pożyczkach etc. będę pojawiać się w Veryfin, np. będzie o Maclear niebawem coś, zbieramy informacje. ///